Запускаем своего рода сериал, в котором предполагается описать собственный опыт создания ОСМД (ОСББ). Ниже – публикация первая – о преимуществах и рисках создания ОСМД.
Близок тот час, когда власти городов окончательно сбросят груз неэффективных коммунальных предприятий, каковыми являются ЖЭКи. К 1 июля жильцы многоквартирных домов, они же – их совладельцы, либо должны образовать объединения совладельцев ОСМД (ОСББ), либо нанять управляющих. Если не то и не другое, им назначат управляющего сверху или передадут дом на обслуживание управляющей компании.
Когда вместо ЖЭКа придет управляющая компания, тарифы непременно повысятся
И если, например, в Новограде-Волынском практически все многоквартирные дома состоят на балансах ОСМД, то в Житомире на 1500 многоквартирных домов пока всего лишь 83 ОСМД. А ведь до 1 июля осталось каких-то 3 месяца! То есть, сейчас либо Управление муниципального развития Житомирского горсовета будет расплющено напором желающих создать ОСМД, либо ничего такого не произойдет, а городские ЖЭКи или, как их величают в Житомире, ПЖРЭПы, тихо-мирно переназовутся управляющими компаниями и сохранится статус-кво.
Впрочем, нет, статус-кво все равно не сохранится. Дело в том, что ЖЭК – это коммунальное предприятие. Более того, это рудимент советской эпохи, поскольку существование предприятий такого типа никак не зависит от эффективности их деятельности. То есть, каким бы ни было качество услуг, предоставляемых ЖЭКом, квартплата взимается, и какой бы ни была рентабельность, ЖЭК существует. Вот и прогнили за полстолетия коммуникации в хрущевках, вот и вываливаются из оконных проемов на лестничных клетках раритетные сосновые рамы, а запах фекалий из подвала стал чуть ли не естественным ароматом жилого дома.
Управляющая компания – это уже не коммунальное предприятие, а коммерческая структура, имеющая целью получать прибыль. Следовательно, она платит налоги. …Пропустим еще несколько «следовательно» и сразу перейдем к «таким образом»: квартплата неминуемо повысится, даже если в качестве обслуживания домов ничего не изменится. А если оно и улучшится, то ровно настолько, насколько это будет выгодно управляющей компании, а не жильцам. Но фикусы, пропавшие с лестничных площадок в 1917 году, вряд ли вернутся.
Объединение совладельцев дома может как сдружить их, так и расколоть на непримиримые группировки
А вот ОСМД – организация неприбыльная, налогов не платит, а все поступления направляет на содержание дома. Члены ОСМД сами определяют размер квартплаты, при этом каждый совладелец многоэтажки вправе заглянуть в бухгалтерские документы, чтобы убедиться, что его платежи расходуются по назначению и что председатель не даром есть свой хлеб. Наконец, ОСМД может претендовать на государственную помощь и льготные, почти дармовые, кредиты на утепление, которое повлечет существенное снижение расходов на отопление.
При таком способе управления многоквартирными домами фикусы на лестничные площадки могут и вернуться. Но есть и угрозы. Например, маленькие ОСМД, равные одному дому на 2-3 подъезда, могут расколоться на группировки, погрязнуть в склоках и превратиться в «вороньи слободки». А может произойти и обратное: жильцы домов сдружатся, сплотятся и общими усилиями станут превращать дом в сказочный дворец. Большие же объединения (в Новограде-Волынском ОСМД объединяют целые кварталы) могут регрессировать в подобие ЖЭКов или ЖСК, то есть, стать предприятиями с собственными целями и задачами, главная из которых – обеспечение материального благополучия руководству. …Но могут стать и кондоминиумами, которые строят бассейны и тренажерные залы для жильцов, подземные гаражи для их автомобилей и чуть ли не висячие сады устраивают на крышах.
Поразмыслив таким образом, автор этой заметки убедил сам себя, что ОСМД – более выгодный для жильцов способ содержания дома, и решил на собственном опыте пройти все этапы создания объединения совладельцев 60-квартирной пятиэтажки, в которой живет. А полученным опытом поделиться с читателями. По идее, должен получиться свое рода «сериал». Данную публикацию можно считать первой серией. Назовем ее «Поход в управление муниципального развития Житомирского горсовета».
В ОСМД заманивают дармовыми кредитами
Итак, я в управлении муниципального развития. Это – две смежных комнатки в здании мэрии. В первой, побольше, три рабочих места для менеджеров; в следующей, поменьше, рабочее место начальника управления Артема Ражева, молодого энергичного человека. Большого наплыва посетителей эти помещения не выдержат… Желающие создать ОСМД приходят сюда за консультациями и получают их. Причем, как показалось, сотрудникам управления нравится их работа, и консультируют они с удовольствием.
Когда я зашел в офис управления, там уже получали консультацию две женщины, проживающие в трехэтажном десятиквартирном доме и желающие превратить его в ОСМД. Тут же сам собой сформулировался первый вопрос: потянет ли десятиквартирное ОСМД само себя экономически? Менеджеры управления стали убеждать, что потянет, поскольку затраты на обслуживание дома пропорциональны его размерам, и есть примеры небольших объединений, которые за несколько лет провели все необходимые ремонты, и теперь накапливают средства на депозитных счетах. Однако с этим можно согласиться лишь частично: большое ОСМД, скажем, квартир в 500, сможет и на детскую площадку сходу выкроить, а маленькому и песочница будет не по карману. Что касается 60-квартирного дома, сотрудники управления заверили, что у них есть примеры очень даже успешных подобных ОСМД. Вот, что сказал по этому поводу Артем Ражев:
– Члены ОСМД на общем собрании самостоятельно определяют размер взноса и не обязаны его ни с кем согласовывать. Они самостоятельно определяют, кто им будет предоставлять коммунальные услуги, кого держать в штате, а с кем заключать договор на обслуживание. Есть примеры очень успешных ОСМД, например, по адресу Старый Бульвар, 2. В доме 44 квартиры. Это объединение было создано всего год назад, но уже взяло льготный кредит на замену окон и дверей в подъездах. Сумма кредита составила 90 тысяч гривен, более 40% из которых уже возместил Госбюджет, 15% областной совет, а все проценты по кредиту выплачивает городская казна. То есть, получился кредит по нулевой ставке, большая часть которого уже погашена. И тарифы у них не выросли, поскольку они стали экономить серьезные деньги на электроэнергии и отоплении. Кроме того, за счет городского бюджета на Старом Бульваре, 2 провели капремонт крыши. Всего так называемых «теплых кредитов» взяли уже 4 ОСМД.
Сотрудники управления сообщили также, что в Житомире действует программа по поддержке новосозданных ОСМД. В рамках этой программы город берется провести за счет городского бюджета в новом ОСМД капитальный ремонт инженерных сетей или электропроводки, или крыши, но не всего сразу, а чего-нибудь одного – городская казна не резиновая. Чтобы успеть попасть в данную программу, в ремонтный сезон этого года, с регистрацией ОСМД нужно поторопиться.
С чего начать?
Но с чего начать и сколько времени займет создание ОСМД? Это был второй вопрос, который я задал начальнику управления. Вот его ответ:
– В создании ОСМД нет ничего сложного. Весь пакет документов разработан. Можно прийти к нам с флешкой и скачать формы документов и нормативную базу, но она есть на сайте горсовета. Сначала нужно образовать инициативную группу в составе трех совладельцев. За две недели группа должна оповестить всех владельцев квартир о дате, месте и времени проведения учредительного собрания, ну, а потом провести и само собрание…
– …Так, ведь, собрать всех до единого владельцев квартир или хотя бы половину из них практически невозможно!
– Кворум собирать не обязательно. Сколько людей пришло через две недели после уведомления, столько пришло. Но необходимо, чтобы проголосовали владельцы более 50 процентов площади дома. Для этого инициативная группа может провести письменный опрос: обошли квартиры с протоколом и собрали подписи. Вот и получается: две недели уходит на организацию собрания жильцов и две недели на сбор подписей. А затем – государственная регистрация. Теперь для нее не требуется нотариально заверять протокол собрания и устав объединения. Просто прошили и подали на госрегистрацию. А после регистрации вы обращаетесь в городской совет, чтобы дом был снят с баланса ЖЭКа и передан в управление новосозданному ОСМД.
– И придомовая территория – тоже переходит в управление новосозданного ОСМД?
– Территории возле многоквартирных домов – это лишь территории, определенные начальником ЖЭКа для уборки. То есть, документов на право собственности на этот участок не существует. Однако ОСМД после создания имеет право обратиться в мэрию и получить бесплатно земельный участок вокруг дома. Но нужно будет еще подготовить и соответствующий проект. А потом – хоть забором огораживайте и делайте детскую площадку, парковку, клумбу и так далее.
– Но имеет ли право ОСМД, будучи неприбыльной организацией, взимать плату, скажем с тех, кто паркует автомобили на уже приватизированной придомовой территории или размещает рекламу на фасадах дома?
– Оно имеет право зарабатывать, но не имеет права распределять прибыль между соучредителями. Зато имеет полное право направлять заработанное на нужды дома. Например, интернет-провайдеры, кабельное телевидение, которые заводят в дом свои кабели и потребляют электроэнергию, обязаны платить за это на счет ОСМД. Кроме того, на фасадах домов можно размещать рекламу и брать за это деньги. Но все заработанные средства следует направлять на обслуживание дома.
…На этом, пожалуй, и завершим «первую серию» нашего сериала о создании объединения совладельцев многоквартирного дома. В следующей публикации хочется рассказать о том, с какими проблемами сталкиваются ОСМД после своего создания на примере конкретного объединения. А далее – расписать, полагаясь на уже появившийся собственный опыт, как на практике идет процедура создания и пуска ОСМД.
Виктор Бакальчук
