По решению суда квартиру отберут у последнего покупателя, который приобрел ее совершенно законно
Случаев, когда мошенники лишают людей квартир и домов, продав их без ведома владельцев по поддельным доверенностям, немало. Так чаще всего поступают с беспомощными стариками, алкоголиками, словом, теми, кто не сможет отстоять свои права… Рискуют и те, кто долго отсутствуют в своей квартире, например, лечатся в больнице или зарабатывают деньги за границей.
Схема мошенников проста: квартиры обычно перепродаются по нескольку раз, и последний покупатель, как правило, совершенно законно оформивший сделку купли-продажи, даже не подозревает о том «шлейфе», который тянется за этой недвижимостью. Можно только себе представить шок этого человека, когда в один прекрасный день выяснится, что он обязан отдать купленную квартиру первому ее владельцу, у которого ее когда-то незаконно отняли, и который теперь решил отстаивать в суде права на утраченное имущество. Первого владельца вполне можно понять: человек хочет вернуть то, что принадлежит ему по праву. Но и последнему не позавидуешь. Кого же в данном случае защищает суд? Корреспондент Житомирского Курьера решила разобраться.
Почему суды раньше не удовлетворяли иски о возврате имущества?
– В Гражданском кодексе Украины есть статья 388, суть которой в следующем: если имущество было продано незаконно, и не один раз, то первый собственник может истребовать его у последнего владельца, даже если тот купил ее абсолютно законно и является добросовестным приобретателем, – объясняет житомирский адвокат Татьяна Левчук. – Несмотря на то, что эти нормы права в ГК Украины существуют с 2004 года (раньше они были закреплены в статье 145 ГК УССР), до недавнего времени суды применяли их не очень часто. Во всяком случае, в Житомирской области все эти годы принимались половинчатые решения в рассмотрении вопроса о защите права собственности первого владельца. Чаще всего суды признавали недействительной первую сделку купли-продажи или приватизацию квартиры из-за «липовой» доверенности или незаконной приватизации, однако не отбирали имущество у добросовестного приобретателя. Поэтому первый хозяин, чьи права на имущество в суде формально были подтверждены, в итоге все равно оставался ни с чем. И только недавно, после принятия Верховным судом ряда постановлений, расставивших все точки над «и», суды стали чаще возвращать имущество первому владельцу, полностью удовлетворяя иски. То есть закон стал выполняться именно так, как и прописан.
После смерти хозяина «друзья» умудрились незаконно продать его дом
Адвокат рассказала недавний случай из собственной практики. В одном из районов области умер мужчина, оставив наследство – участок земли с домом. Наследники очень удивились, узнав, что это имущество уже продано. Как такое могло случиться? Оказывается, еще при жизни хозяин оформил доверенность на продажу дома своему приятелю, однако сам вскоре умер. По закону в таком случае доверенность считается недействительной. Однако приятель все же ею воспользовался и спустя несколько месяцев незаконно продал дом с участком. После этой сделки имущество было перепродано еще несколько раз, и последний покупатель, который абсолютно не знал о «букете» махинаций, купил этот дом совершенно законно. Однако наследники подали в суд, требуя вернуть его.
Первая судебная инстанция и апелляционный суд отказали наследникам в защите прав на дом. И только на стадии кассационной инстанции в определении Высшего специализированного суда был сделан вывод о праве наследников на имущество. И лишь во время пересмотра дела, когда процесс пошел по второму кругу, апелляционный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Суд признал первую сделку недействительной и постановил истребовать имущество у последнего добросовестного приобретателя!
– Как же защитить себя этому добросовестному покупателю, который ни сном, ни духом не ведает о проделанных махинациях с недвижимостью, которую считает своей собственностью? – спрашиваю у Татьяны Васильевны.
– Пострадавший имеет право в суде ставить вопрос о возмещении ему материального ущерба, причиненного незаконной сделкой. То есть, он предъявляет иск к продавцу. И тот обязан будет по решению суда вернуть этому человеку сумму, которую тот заплатил, покупая недвижимость. Хорошо, если в документах купли-продажи указана реальная цена сделки, а то ведь часто стороны занижают стоимость имущества для уменьшения нотариальных расходов. В таком случае заявителю будет сложно возместить свои убытки.
По словам Татьяны Васильевны, люди, оказавшись в подобной ситуации, раньше не подавали исков о возмещении ущерба, поскольку не верили, что суд все-таки решит отобрать у них имущество. Ведь они не нарушали никаких законов! Но теперь судебная практика изменилась, и суды становятся на защиту первоначальных владельцев, которые пострадали в результате мошенничества.
– А если добросовестному покупателю не возмещается ущерб даже после решения суда?
– Тогда этим вопросом занимается исполнительная служба. Исполнитель накладывает арест на имущество должника (если тот не успел его продать или подарить), и, оценив его, продает на аукционе. Деньги перечисляются пострадавшему. Если у должника имущества не оказалось, но он работает или получает пенсию, то суммы будут удерживаться из его доходов. Правда, бывает, что должник официально нигде не работает. В этом случае, исполнить решение суда проблематично. Остается ждать, пока его материальное состояние улучшится, и тогда пострадавший может снова подать тот же исполнительный лист (в пределах процессуальных сроков) и требовать возмещения ущерба…
Учитывая новую судебную практику, можно порадоваться за тех, у которых появилась возможность вернуть свое имущество, отобранное мошенниками, через суд. С другой стороны, тысячи людей, купивших жилье на вторичном рынке, не могут быть уверены в том, что эта недвижимость не была когда-то у кого-то «отжата» и перепродана несколько раз. А раз так, значит, очень многие люди могут оказаться в шкуре тех добросовестных покупателей, которые становятся пострадавшими по воле судьбы.
Как привлечь к ответственности недобросовестного нотариуса?
И еще один важный момент. Все сделки и аферы с недвижимостью проходят через нотариусов, которые обязаны проверять законность документов по каждой сделке. Но, как показывает жизнь, некоторые это делают недобросовестно. А раз так, значит, нотариусы должны нести ответственность за квартирные и другие махинации, если, конечно, их халатность будет подтверждена. На мой вопрос, часто ли пострадавшие люди подают в суды иски против нотариусов, Татьяна Васильевна ответила: «Изредка подают, но я не знаю случаев, чтобы эти иски были удовлетворены ».
За многие годы в Житомирской области был один-единственный случай, когда житомирский нотариус был лишен лицензии Министерством юстиции. Он провел множество незаконных сделок, лишив людей крыши над головой, в основном, социально незащищенных или опустившихся. Однако, это, скорее, исключение из правил. Больше ни один нотариус не понес реального наказания за незаконные сделки, признанные таковыми судами.
Существует еще одно реальное опасение. Не получится ли так, что новую судебную практику мошенники используют для собственной выгоды: все те квартиры и дома, которые ими были незаконно проданы, они попытаются вернуть первому владельцу через суд, и на этом снова неплохо нажиться?
Юлия Мельничук
